Pues como siempre y en cualquier inversión, depende. Depende del precio y de los ingresos futuros que produzca la casa. Es distinto si se compra como vivienda propia, en ese caso hay factores “muy personales”, donde la rentabilidad puede no ser el principal criterio.
Para analizar una inversión siempre hay que hacer cálculos, siempre, no se pueden ni se deben olvidar. El método de cálculo clásico es analizar los ingresos futuros actualizados al presente frente al importe de la inversión. No es un cálculo muy complicado, pero requiere experiencia y criterio.
Una aproximación, es considerar PERPETUIDAD, es decir, que vamos a mantener la inversión un tiempo largo. Lo que es acertado en inversión de una propiedad inmobiliaria. El cálculo de precios y rentabilidades se hace mucho más sencillo con esta fórmula:
PRECIO = INGRESOS / (RENTABILIDAD EXIGIDA – AUMENTO DE PRECIO POR IPC U OTRO FACTOR)
Ejemplo, si compramos una casa por 200.000 €, esperamos unos ingresos de 5.000 € año y esperamos una inflación del 2% de media para los próximos años, la rentabilidad de la inversión sería del 4,5%, que no está mal. Variando los datos se pueden obtener otros resultados, si pagamos menos por la casa, lógicamente aumenta la rentabilidad y si los ingresos disminuyen la rentabilidad disminuye.
-Pagamos por la casa 150.000 €, la rentabilidad es de casi 5,3%. Buena rentabilidad.
-Si ingresamos al año 2.500 €, porque no nos han pagado unos meses y hemos tenido que ir a juicio, la rentabilidad es de 3,25%. Ya empieza a resentirse la rentabilidad.
Pero hay que encontrar quien nos pague ese dinero y lo haga sin problemas.
Aparte, ver si disponemos el dinero en efectivo o tenemos que pedir todo o parte prestado. El cálculo debe considerar el coste de la financiación, que debe ser analizado con mucho detenimiento.
Y una casa no tiene liquidez como acciones de, por ejemplo, Apple (por no citar una española). Cuando quieres vender y tienes urgencia el precio puede ser inferior, como por desgracia hemos aprendido en la última crisis.
En toda inversión, sobre todo, hay que ver el precio pagado y los ingresos. Luego debemos analizar si esos ingresos son seguros y si podemos vender rápido y a qué precio, EL RIESGO se debe cubrir con mayor exigencia de rentabilidad.
